Klik
Luchtrechten
In Nederland hebben wij geen luchtrechten zoals bijvoorbeeld in New York City en Londen maar er zijn wel mogelijkheden om bovenop het dak te ontwikkelen. Per gemeente zijn de randvoorwaarden in het bestemmingsplan vastgelegd. Over het algemeen mag men maar maximaal één verdieping toevoegen op een plat dak en een zadeldak mag worden voorzien van een dakkapel of verhoogde nok. Terwijl bestaand vastgoed vaak met meerdere nieuwe verdiepingen kan worden opgehoogd. Het bouwpotentieel wordt hierdoor vaak niet optimaal benut. Om vergroening, verdichting en betaalbaarheid van woningen in onze steden mogelijk te maken, moeten er nieuwe randvoorwaarden worden geschept. Ten eerste moet dan wel de vraag vanuit particulieren komen.
Van wie is de stad
Er is een grote behoefte aan het anders en samen ontwikkelen van de stad, waar bewoners steeds meer hun eigen leefomgeving gaan vormgeven. Sinds de nieuwe Woningwet (2015) en de nieuwe Omgevingswet is er meer ruimte voor particuliere ideeën en burgerinitiatieven. Andere vormen van opdrachtgeverschap zoals Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO), Mede Opdrachtgeverschap (MO), zelfbouw en nieuwbouw door wooncoöperaties worden steeds gangbaarder. Echter door het grote tekort aan kavels en stijgende bouwprijzen, hebben deze partijen minder kansen om woningbouwprojecten te ontwikkelen dan constitutionele partijen. Klik hier voor een aantal voorbeelden van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap en wooncoöperaties.
Grondbeleid gemeenten
Het dak zelf valt altijd onder de verantwoordelijkheid van de bewoner. Dit kan een individuele huiseigenaar zijn of een groep individuen van huiseigenaren die onder een Vereniging van Eigenaren vallen. De ruimte boven het dak, en de contouren van het dak, vallen onder de verantwoording van de gemeenten. In het bestemmingsplan legt de overheid regels vast voor de ruimtelijke ordening van de daken. Bijna alle dak aanpassingen vallen niet onder de voorwaarden voor vergunningvrij bouwen. Dus heeft een wijziging van het dak altijd te maken met het bestemmingsplan en moet er een omgevingsvergunning worden aangevraagd. In vele gevallen valt een dakopbouw onder de zogenaamde 'kruimelgevallenregeling', waardoor met een kortere procedure de omgevingsvergunning kan worden verleend. Een vergunning voor zo'n afwijking kan binnen 8 weken worden verleend. De kans is groot dat de vergunning verleent wordt wanneer het niet hoger is dan 2,8 meter en binnen de zichtbaarheidsgrenzen valt. De gemeente hanteert vaak het zogenaamde 'trendsetter beleid', waarbij de dakopbouwen uit de omgeving of het bouwblok als precedent wordt aangehouden. Wanneer men meerdere verdiepingen wil maken of een andere functie wil toevoegen dan is er sprake van een buitenplanse afwijking van het bestemmingsplan. Voor deze afwijking dient een ruimtelijke onderbouwing te worden gemaakt. Daarnaast hanteert iedere gemeente een ander grondbeleid. Het kan zijn dat de gemeente een functioneel grondprijsbeleid heeft die leidt tot bijbetaling voor ontwikkeling bovendaks. Het toevoegen van bouwvolume kan in strijd zijn met de geldende gebruiksbeperkingen van de (erfpacht)akte. Het advies is dan ook altijd eerst met de gemeente in gesprek te gaan over welke regels en prijsstelling worden gehanteerd.
Vereniging van Eigenaren
Wanneer het dak onderdeel is van een Vereniging van Eigenaren (VvE), zijn alle eigenaren van een appartement samen eigenaar of erfpachter van de gemeenschappelijke ruimten. In het van toepassing verklaarde Model reglement van splitsing is opgenomen of het gehele dak gemeenschappelijk is. In vrijwel alle splitsingsreglementen is bepaald dat toestemming van de Algemene Leden Vergadering (ALV) nodig is om een dakopbouw of dakterras te maken en dus ook voor de verkoop van het dak. Welk stemverhouding van toepassing is op welke soort besluiten, staat in de splitsingsakte.
Kadastraal splitsen
Wanneer u woningen gaat toevoegen aan uw pand, dient er een splitsingsvergunning te worden aangevraagd, voor een kadastrale splitsing. Het kadastraal splitsen is het vormen van juridische kadastrale eenheden (splitsen in appartementsrechten) die separaat verkocht kunnen worden. Bij een kadastrale splitsing ontstaan alleen juridische appartementsrechten. Het toevoegen van meer woningen aan een gebouw, zijn wel een aantal regels verbonden. Iedere gemeente heeft, decentraal, eigen regels opgesteld over het beleid van dakopbouwen en de mogelijkheid tot splitsen en het toevoegen van woningen. Ga eerst in gesprek met uw gemeente over de randvoorwaarden.
Stappenplan voor dak ontwikkeling
Ga met uw VvE in gesprek over de wensen en de kansen die het dak biedt om te verduurzamen en te ontwikkelen. De quickscan zal uitwijzen wat de technische mogelijkheden zijn en wat de globale waarde van het dak is. Daaropvolgend kan er getoetst worden welke ontwikkel scenario's er mogelijk zijn voor jullie dak. De ontwikkel potentie van het dak zal de verduurzaming en de energietransitie van het gebouw makkelijk haalbaar maken en financieel zeer aantrekkelijk.
Manifest Verkoop-je-dak
Er zijn nog geen daken verkocht in Nederland maar dat betekent niet dat het niet mogelijk is! Lees ons manifest over de ambities voor het dakenlandschap en waarom particulieren aan zet zijn.
Voor meer informatie over het dakbeleid van uw gemeente, vraag een quickscan aan bij: info@verkoopjedak.nl
Luchtrechten
In Nederland hebben wij geen luchtrechten zoals bijvoorbeeld in New York City en Londen maar er zijn wel mogelijkheden om bovenop het dak te ontwikkelen. Per gemeente zijn de randvoorwaarden in het bestemmingsplan vastgelegd. Over het algemeen mag men maar maximaal één verdieping toevoegen op een plat dak en een zadeldak mag worden voorzien van een dakkapel of verhoogde nok. Terwijl bestaand vastgoed vaak met meerdere nieuwe verdiepingen kan worden opgehoogd. Het bouwpotentieel wordt hierdoor vaak niet optimaal benut. Om vergroening, verdichting en betaalbaarheid van woningen in onze steden mogelijk te maken, moeten er nieuwe randvoorwaarden worden geschept. Ten eerste moet dan wel de vraag vanuit particulieren komen.
Van wie is de stad
Er is een grote behoefte aan het anders en samen ontwikkelen van de stad, waar bewoners steeds meer hun eigen leefomgeving gaan vormgeven. Sinds de nieuwe Woningwet (2015) en de nieuwe Omgevingswet is er meer ruimte voor particuliere ideeën en burgerinitiatieven. Andere vormen van opdrachtgeverschap zoals Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO), Mede Opdrachtgeverschap (MO), zelfbouw en nieuwbouw door wooncoöperaties worden steeds gangbaarder. Echter door het grote tekort aan kavels en stijgende bouwprijzen, hebben deze partijen minder kansen om woningbouwprojecten te ontwikkelen dan constitutionele partijen. Klik hier voor een aantal voorbeelden van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap en wooncoöperaties.
Grondbeleid gemeenten
Het dak zelf valt altijd onder de verantwoordelijkheid van de bewoner. Dit kan een individuele huiseigenaar zijn of een groep individuen van huiseigenaren die onder een Vereniging van Eigenaren vallen. De ruimte boven het dak, en de contouren van het dak, vallen onder de verantwoording van de gemeenten. In het bestemmingsplan legt de overheid regels vast voor de ruimtelijke ordening van de daken. Bijna alle dak aanpassingen vallen niet onder de voorwaarden voor vergunningvrij bouwen. Dus heeft een wijziging van het dak altijd te maken met het bestemmingsplan en moet er een omgevingsvergunning worden aangevraagd. In vele gevallen valt een dakopbouw onder de zogenaamde 'kruimelgevallenregeling', waardoor met een kortere procedure de omgevingsvergunning kan worden verleend. Een vergunning voor zo'n afwijking kan binnen 8 weken worden verleend. De kans is groot dat de vergunning verleent wordt wanneer het niet hoger is dan 2,8 meter en binnen de zichtbaarheidsgrenzen valt. De gemeente hanteert vaak het zogenaamde 'trendsetter beleid', waarbij de dakopbouwen uit de omgeving of het bouwblok als precedent wordt aangehouden. Wanneer men meerdere verdiepingen wil maken of een andere functie wil toevoegen dan is er sprake van een buitenplanse afwijking van het bestemmingsplan. Voor deze afwijking dient een ruimtelijke onderbouwing te worden gemaakt. Daarnaast hanteert iedere gemeente een ander grondbeleid. Het kan zijn dat de gemeente een functioneel grondprijsbeleid heeft die leidt tot bijbetaling voor ontwikkeling bovendaks. Het toevoegen van bouwvolume kan in strijd zijn met de geldende gebruiksbeperkingen van de (erfpacht)akte. Het advies is dan ook altijd eerst met de gemeente in gesprek te gaan over welke regels en prijsstelling worden gehanteerd.
Vereniging van Eigenaren
Wanneer het dak onderdeel is van een Vereniging van Eigenaren (VvE), zijn alle eigenaren van een appartement samen eigenaar of erfpachter van de gemeenschappelijke ruimten. In het van toepassing verklaarde Model reglement van splitsing is opgenomen of het gehele dak gemeenschappelijk is. In vrijwel alle splitsingsreglementen is bepaald dat toestemming van de Algemene Leden Vergadering (ALV) nodig is om een dakopbouw of dakterras te maken en dus ook voor de verkoop van het dak. Welk stemverhouding van toepassing is op welke soort besluiten, staat in de splitsingsakte.
Kadastraal splitsen
Wanneer u woningen gaat toevoegen aan uw pand, dient er een splitsingsvergunning te worden aangevraagd, voor een kadastrale splitsing. Het kadastraal splitsen is het vormen van juridische kadastrale eenheden (splitsen in appartementsrechten) die separaat verkocht kunnen worden. Bij een kadastrale splitsing ontstaan alleen juridische appartementsrechten. Het toevoegen van meer woningen aan een gebouw, zijn wel een aantal regels verbonden. Iedere gemeente heeft, decentraal, eigen regels opgesteld over het beleid van dakopbouwen en de mogelijkheid tot splitsen en het toevoegen van woningen. Ga eerst in gesprek met uw gemeente over de randvoorwaarden.
Stappenplan voor dak ontwikkeling
Ga met uw VvE in gesprek over de wensen en de kansen die het dak biedt om te verduurzamen en te ontwikkelen. De quickscan zal uitwijzen wat de technische mogelijkheden zijn en wat de globale waarde van het dak is. Daaropvolgend kan er getoetst worden welke ontwikkel scenario's er mogelijk zijn voor jullie dak. De ontwikkel potentie van het dak zal de verduurzaming en de energietransitie van het gebouw makkelijk haalbaar maken en financieel zeer aantrekkelijk.
Manifest Verkoop-je-dak
Er zijn nog geen daken verkocht in Nederland maar dat betekent niet dat het niet mogelijk is! Lees ons manifest over de ambities voor het dakenlandschap en waarom particulieren aan zet zijn.
Voor meer informatie over het dakbeleid van uw gemeente, vraag een quickscan aan bij: info@verkoopjedak.nl
'Whoever owns the soil owns everything up to the heavens and down to the depths of the earth'
'Cuius est solum eius est usque ad coelum et ad inferos'
Dit is een oude Romeinse grondbezit wet dat de grondbezitter aangeeft recht te hebben op het ontwikkelen van de lucht boven zijn grond c.q. dak.
Dit is een oude Romeinse grondbezit wet dat de grondbezitter aangeeft recht te hebben op het ontwikkelen van de lucht boven zijn grond c.q. dak.